urbanismo

Suelos urbanos a efectos catastrales

En la Sentencia de 24 de mayo de 2014 el Tribunal Supremo dejó clara la  distinción entre suelos urbanos y suelos rústicos a los efectos de la Ley del Catastro y su valoración catastral, con la importante incidencia que tal determinación tiene en la base imponible de impuestos como el que grava los Bienes Inmuebles (IBI) y otros.

La obligación de las comunidades de propietarios de ejecutar ajustes razonables en materia de accesibilidad

Álvaro Cerezo Ibarrondo, Arquitecto, en el blog de Orbenismo, sobre la acción urbanística en el País Vasco, nos trae una duda interpretativa ciertamente interesante, con relación a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y la modificación que operó en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), a raíz de una consulta del Gobierno Vasco resuelta por la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento.

En el artículo «Ajustes razonables y obras de comunidad», expone las definiciones sometidas a consulta, por las dudas interpretativas que genera la reforma:

«La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

"4.Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. (...)

Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".»

«A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica:

"Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:

1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) (...)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (...), siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

Pues bien, lo que la consulta del Ministerio explica es que el objetivo de la reforma legal consiste en que, aunque el coste de la obra exceda del límite establecido para que la carga se entienda desproporcionada, los ajustes razonables en materia de accesibilidad y las demás obras que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 10 LPH reformado seguirán siendo obligatorios para la comunidad de propietarios, y no requerirán acuerdo previo de la Junta, si el propietario que requiere la obra se ofrece a sufragar el exceso de coste.

«Por tanto, el artículo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine que: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido". Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caso de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.»

Pero las dudas interpretativas se mantienen y las apunta certeramente Álvaro Cerezo. En primer lugar, se pregunta «¿Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa?».

En mi opinión, se trata de interpretar, de los dos artículos citados, el inciso que se refiere al coste de las obras «repercutido anualmente». ¿Qué quiere decir eso? ¿Cuántas anualidades de repercusión? ¿Cómo se interpreta la voluntad del legislador en ese caso? El Ministerio de Fomento responde lo siguiente:

«(...) las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.

Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.»

Así que se introduce, vía interpretativa del Gobierno, es cierto, un elemento verdaderamente aleatorio y que puede dar lugar a arbitrariedad.

Sin embargo, aun compartiendo la preocupación de Álvaro Cerezo, y las preguntas que formula en su artículo, me parece un criterio razonable: caso por caso, si hay una obra que cumple con las condiciones legalmente establecidas de necesidad, la financiación obtenida por la comunidad o por el propietario interesado permite abonar el coste en varias anualidades (sin que la norma fije cuántas), y el interesado que requiere la obra sufraga el exceso del coste de cada anualidad, la obra sigue siendo obligatoria y no es necesario el consentimiento de la comunidad, estando cada uno de sus miembros obligado a abonar hasta el límite legal, es decir, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Gracias a Álvaro Cerezo Ibarrondo por traernos esta cuestión y una reflexión tan interesante, en el artículo que os invito a leer completo aquí.

Propiedad administrativa temporal sobre inmuebles, en el blog de Urbaniker

Iñigo Maguregi es letrado urbanista, impulsor de la Ley del Suelo y Urbanismo del Pais Vasco y experto en políticas de vivienda, y tiene un blog (Urbaniker), que se caracteriza, en mi opinión, no sólo por exponer temas de interés en las materias de su especialidad, cosa que hace con detalle y exhaustividad, sino por detectar problemas y proponer soluciones, logrando que sus opiniones vayan más allá de la mera descripción y alcancen un nivel de reflexión jurídica verdaderamente necesaria para impulsar el Derecho un paso más cada día.

Recomiendo una visita pausada por todo el blog, pero en esta ocasión quiero destacar el último de sus artículos, titulado Propiedad temporal y compartida de la vivienda, porque hace justamente lo que antes decía: parte de la descripción de una institución jurídica novedosa, aparentemente civil, para aplicarla a un problema de índole administrativa que conoce bien y proponer una solución innovadora que me ha parecido verdaderamente interesante.

En primer lugar, describe las dos instituciones jurídicas que se están creando en Cataluña, por medio de un proyecto de ley que se está tramitando ya en su Parlamento, con la finalidad de crear nuevas opciones para el acceso a la vivienda, dificultado en la actualidad por el escaso mercado de alquiler y la ausencia de financiación para la compraventa:

«La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. (...) viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.

La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.»

Pero no se queda ahí, sino que pasa a la reflexión jurídica, a la imaginación que requiere la innovación, y se pregunta si estas fórmulas, sobre todo la de la propiedad temporal, puede tener su aplicación en el Derecho Administrativo, particularmente en las dificultades que encuentra la Administración, sobre todo la local, para la ejecución subsidiaria sobre bienes inmuebles.

«Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos.»

El problema es que, incluso en los casos en que los Ayuntamientos disponen de recursos para ejecutar subsidiariamente una orden de rehabilitación de un inmueble, no tienen forma sencilla de recuperar esas cantidades a cuenta de los verdaderos responsables, y acaban abocados al embargo del inmueble rehabilitado y a la espera de su realización futura.

Con la fórmula de la propiedad temporal que propone Iñigo Maguregi, la Administración se convierte en dueña del inmueble rehabilitado durante el plazo fijado, y en ese tiempo tiene la posibilidad de recuperar el dinero gastado, o al menos intentarlo, y de paso destinar el inmueble a políticas sociales:

«De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible.»

A mí me da la impresión de que es una fórmula muy apropiada para viviendas desocupadas, y también para las arrendadas, pues los inquilinos simplemente cambian de dueño-arrendador y pasan a pagar la renta al Ayuntamiento, en lugar de pagársela al propietario que incumplió la orden municipal de ejecución.

Pero me parece más complicada en el caso de propietarios para quienes constituya la vivienda habitual, y que incumplan la orden de ejecución por falta de capacidad de pago. Si pasan a abonar una renta a la Administración, es desde luego un sistema muy imaginativo para pagar a plazos la rehabilitación que no podían acometer antes. Pero si hay, en efecto, una auténtica carencia de recursos y de capacidad de pago, la cuestión puede complicarse.

En cualquier caso, la idea de Urbaniker me parece más que interesante. Y estimulante, cosa que ocurre pocas veces y se agradece.

Valoración de sistemas generales a expropiar en la jurisprudencia que empieza a aplicar el TRLS de 2008

Valioso artículo de Miguel Sánchez Morón en la página de El Derecho, titulado «La nueva jurisprudencia del 2014 sobre la valoración de los sistemas generales a efectos de expropiación forzosa», en el que analiza dos sentencias que permiten empezar a vislumbrar los criterios de aplicación de la nueva regulación de valoración de suelos establecida por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

Por un lado, la Sentencia número 141/2014, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Constitucional, dictada en los recursos de inconstitucionalidad acumulados núms. 6963-2007, 6964-2007, 6965-2007 y 6973-2007.

Por el otro, la Sentencia número 4550/2014, de 27 de octubre de 2014, de la Sección 6ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, dictada en el Recurso nº 6421/2011.

El panorama, desde el punto de vista del derecho a la propiedad privada, es demoledor, pues el Estado se ha hecho un traje a medida, el legislativo se lo ha confeccionado al ejecutivo, para rebajar los justiprecios de las expropiaciones alcanzando cotas auténticamente confiscatorias.

La Sentencia del Tribunal Constitucional, con algún matiz, bendice la nueva legislación, y la del Tribunal Supremo la aplica a rajatabla, pero el artículo que enlazo apunta alberga aún alguna esperanza.

«Declara esta importante Sentencia [la del TC] que la opción del legislador de desligar la valoración del suelo de su clasificación urbanística persigue paliar la especulación y que eso es conforme con lo que ordena el artículo 47 de la Constitución. Ahora bien, la Sentencia 141/2014 cuenta con varios votos particulares, que subrayan que la nueva valoración del suelo no urbano pero sí urbanizable no cumple la garantía de indemnidad de la propiedad privada, que deriva del artículo 33 de la Constitución, ni permite respetar el justo equilibrio entre los intereses generales y los derechos de propietario expropiado, que exige la jurisprudencia europea. De hecho, la propia Sentencia viene a reconocer implícitamente que quizá en algunos casos la aplicación de los nuevos criterios legales de valoración podría ser contraria a los derechos (constitucionales, se entiende) de los propietarios, por lo que su conclusión “no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria” e incluso al eventual planteamiento de una cuestión de inconstitucionalidad.»

La primera Sentencia de la jurisdicción ordinaria, la del Tribunal Supremo ya citada, arroja un jarro de agua fría a los propietarios de suelo, pero habrá que seguir defendiendo un adecuado equilibrio entre el derecho a la propiedad privada y su función social, que no signifique la cuasi-nacionalización del suelo.

«Puede que esta línea jurisprudencial se consolide sin más en el futuro. Y puede también que el Tribunal Supremo vaya deduciendo algunos matices en función de las circunstancias de cada caso, tal como permite la propia doctrina constitucional. En cualquier caso, será necesario tener en cuenta las dos sentencias a que nos hemos referido aquí en la tramitación de los expedientes de justiprecio de las expropiaciones urbanísticas.»

STC sobre constitucionalidad del artículo 138.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo del País Vasco

El Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad del inciso «o adscripción» del art. 138.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo del País Vasco, pero salva la constitucionalidad del resto del precepto siempre que se interprete que incluye la obligación de costear la urbanización de los sistemas generales incluidos necesarios para la funcionalidad del ámbito, pero sólo éstos.

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