propiedad

La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

ACTUALIZACIÓN: El 6 de julio de 2018, el blog de Hayderecho.com publica este artículo de Fernando Gomá Lanzón que actualiza el tema y da noticia de la STS de 15 de junio de 2018 que confirma y consolida la doctrina.

ARTÍCULO ORIGINAL:

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.

El nada dudoso negocio de los proindivisos

Como a mí la imaginación no me alcanza, me maravillan las ideas de negocio que se le ocurren a la gente en general, y a los abogados en particular.

Leyendo este artículo de El País, titulado «¿Y si mi ex se niega a vender el piso?», he conocido por primera vez la existencia de empresas y despachos de abogados cuyo negocio consiste en la adquisición de cuotas proindivisas sobre bienes inmuebles, tanto en matrimonios disueltos pendientes de liquidación como en titularidades indivisas procedentes de herencias.

El mecanismo no es muy complicado:

«Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”, señala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Compro tu Proindiviso.

Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día, indica Arpide. (...)

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. “La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio”, señala el gerente de Compro tu Proindiviso. “En la mayoría de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situación. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes”, advierte Canteli.»

Aparte de que todo el texto esté redactado más como un publireportaje que como un artículo periodístico, me hace gracia la referencia al acuerdo «amistoso» y que, «al plantearles la nueva situación» y «siguiendo nuestro consejo», la mayoría de la gente acceda a vender su participación indivisa, por supuesto, por un precio inferior al de la tasación que ha elaborado la propia empresa, no digamos ya al de mercado.

Seguro que no hace falta más que una breve explicación de la acción de división de cosa común y del efecto que sobre el precio puede tener la venta del bien inmueble en pública subasta, para que cualquiera se vea compelido a no empeorar aún más la nueva situación.

Me refiero en el título del post al nada dudoso negocio de los proindivisos porque, en efecto, me plantea pocas dudas.

No tengo ninguna duda de que se trata de un negocio. Y tampoco tengo duda de que me parece moralmente reprobable. Hacer uso de la facultad de dividir la cosa común establecida (y deseada) por el artículo 400 del Código Civil, para obtener rendimiento de la adquisición de un bien por un precio inferior al que se establecería en un mercado libre de coerciones, es en mi opinión un fraude de ley, tal y como lo define el artículo 6.4 CC.

Propiedad administrativa temporal sobre inmuebles, en el blog de Urbaniker

Iñigo Maguregi es letrado urbanista, impulsor de la Ley del Suelo y Urbanismo del Pais Vasco y experto en políticas de vivienda, y tiene un blog (Urbaniker), que se caracteriza, en mi opinión, no sólo por exponer temas de interés en las materias de su especialidad, cosa que hace con detalle y exhaustividad, sino por detectar problemas y proponer soluciones, logrando que sus opiniones vayan más allá de la mera descripción y alcancen un nivel de reflexión jurídica verdaderamente necesaria para impulsar el Derecho un paso más cada día.

Recomiendo una visita pausada por todo el blog, pero en esta ocasión quiero destacar el último de sus artículos, titulado Propiedad temporal y compartida de la vivienda, porque hace justamente lo que antes decía: parte de la descripción de una institución jurídica novedosa, aparentemente civil, para aplicarla a un problema de índole administrativa que conoce bien y proponer una solución innovadora que me ha parecido verdaderamente interesante.

En primer lugar, describe las dos instituciones jurídicas que se están creando en Cataluña, por medio de un proyecto de ley que se está tramitando ya en su Parlamento, con la finalidad de crear nuevas opciones para el acceso a la vivienda, dificultado en la actualidad por el escaso mercado de alquiler y la ausencia de financiación para la compraventa:

«La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. (...) viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.

La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.»

Pero no se queda ahí, sino que pasa a la reflexión jurídica, a la imaginación que requiere la innovación, y se pregunta si estas fórmulas, sobre todo la de la propiedad temporal, puede tener su aplicación en el Derecho Administrativo, particularmente en las dificultades que encuentra la Administración, sobre todo la local, para la ejecución subsidiaria sobre bienes inmuebles.

«Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos.»

El problema es que, incluso en los casos en que los Ayuntamientos disponen de recursos para ejecutar subsidiariamente una orden de rehabilitación de un inmueble, no tienen forma sencilla de recuperar esas cantidades a cuenta de los verdaderos responsables, y acaban abocados al embargo del inmueble rehabilitado y a la espera de su realización futura.

Con la fórmula de la propiedad temporal que propone Iñigo Maguregi, la Administración se convierte en dueña del inmueble rehabilitado durante el plazo fijado, y en ese tiempo tiene la posibilidad de recuperar el dinero gastado, o al menos intentarlo, y de paso destinar el inmueble a políticas sociales:

«De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible.»

A mí me da la impresión de que es una fórmula muy apropiada para viviendas desocupadas, y también para las arrendadas, pues los inquilinos simplemente cambian de dueño-arrendador y pasan a pagar la renta al Ayuntamiento, en lugar de pagársela al propietario que incumplió la orden municipal de ejecución.

Pero me parece más complicada en el caso de propietarios para quienes constituya la vivienda habitual, y que incumplan la orden de ejecución por falta de capacidad de pago. Si pasan a abonar una renta a la Administración, es desde luego un sistema muy imaginativo para pagar a plazos la rehabilitación que no podían acometer antes. Pero si hay, en efecto, una auténtica carencia de recursos y de capacidad de pago, la cuestión puede complicarse.

En cualquier caso, la idea de Urbaniker me parece más que interesante. Y estimulante, cosa que ocurre pocas veces y se agradece.

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