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No todas las obras sobre elementos comunes necesitan la unanimidad

Una más para la colección de sentencias que algún día pueden ser de utilidad. La Sentencia nº 725/2014, de 16 de diciembre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo ofrece multitud de ejemplos para distinguir entre aquellas obras sobre elementos comunes que requieren la aprobación unánime de la Comunidad de Propietarios, de aquellas otras que, aunque también se refieran a elementos comunes, no exigen la unanimidad, pudiendo aprobarse por mayoría.

La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

ACTUALIZACIÓN: El 6 de julio de 2018, el blog de Hayderecho.com publica este artículo de Fernando Gomá Lanzón que actualiza el tema y da noticia de la STS de 15 de junio de 2018 que confirma y consolida la doctrina.

ARTÍCULO ORIGINAL:

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.

La obligación de las comunidades de propietarios de ejecutar ajustes razonables en materia de accesibilidad

Álvaro Cerezo Ibarrondo, Arquitecto, en el blog de Orbenismo, sobre la acción urbanística en el País Vasco, nos trae una duda interpretativa ciertamente interesante, con relación a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y la modificación que operó en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), a raíz de una consulta del Gobierno Vasco resuelta por la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento.

En el artículo «Ajustes razonables y obras de comunidad», expone las definiciones sometidas a consulta, por las dudas interpretativas que genera la reforma:

«La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

"4.Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. (...)

Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".»

«A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica:

"Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:

1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) (...)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (...), siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

Pues bien, lo que la consulta del Ministerio explica es que el objetivo de la reforma legal consiste en que, aunque el coste de la obra exceda del límite establecido para que la carga se entienda desproporcionada, los ajustes razonables en materia de accesibilidad y las demás obras que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 10 LPH reformado seguirán siendo obligatorios para la comunidad de propietarios, y no requerirán acuerdo previo de la Junta, si el propietario que requiere la obra se ofrece a sufragar el exceso de coste.

«Por tanto, el artículo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine que: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido". Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caso de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.»

Pero las dudas interpretativas se mantienen y las apunta certeramente Álvaro Cerezo. En primer lugar, se pregunta «¿Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa?».

En mi opinión, se trata de interpretar, de los dos artículos citados, el inciso que se refiere al coste de las obras «repercutido anualmente». ¿Qué quiere decir eso? ¿Cuántas anualidades de repercusión? ¿Cómo se interpreta la voluntad del legislador en ese caso? El Ministerio de Fomento responde lo siguiente:

«(...) las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.

Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.»

Así que se introduce, vía interpretativa del Gobierno, es cierto, un elemento verdaderamente aleatorio y que puede dar lugar a arbitrariedad.

Sin embargo, aun compartiendo la preocupación de Álvaro Cerezo, y las preguntas que formula en su artículo, me parece un criterio razonable: caso por caso, si hay una obra que cumple con las condiciones legalmente establecidas de necesidad, la financiación obtenida por la comunidad o por el propietario interesado permite abonar el coste en varias anualidades (sin que la norma fije cuántas), y el interesado que requiere la obra sufraga el exceso del coste de cada anualidad, la obra sigue siendo obligatoria y no es necesario el consentimiento de la comunidad, estando cada uno de sus miembros obligado a abonar hasta el límite legal, es decir, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Gracias a Álvaro Cerezo Ibarrondo por traernos esta cuestión y una reflexión tan interesante, en el artículo que os invito a leer completo aquí.

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