civil

Importante aclaración del TS sobre resolución de contrato por retraso en la entrega de vivienda en construcción

La interpretación general del artículo 1124 CC establece que un retraso moderado en la construcción y entrega de una vivienda no permite al comprador resolver el contrato. Sin embargo, el TS deja claro que hay un supuesto especial: en los contratos sometidos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, el comprador sí está facultado para resolver el contrato de manera inmediata, aunque el retraso sea escaso, siempre que lo haga antes de que el promotor termine la obra y le convoque al otorgamiento de escritura pública.

El Índice de Garantía de Competitividad en la página del INE

Escribí en un artículo anterior que la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española había introducido cambios en la tradicional referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) como método de actualización de rentas en los contratos de arrendamiento. En la página del INE que reseño se puede consultar el Índice de Garantía de Competitividad que la citada modificación establece como residual para dicha actualización.

No todas las obras sobre elementos comunes necesitan la unanimidad

Una más para la colección de sentencias que algún día pueden ser de utilidad. La Sentencia nº 725/2014, de 16 de diciembre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo ofrece multitud de ejemplos para distinguir entre aquellas obras sobre elementos comunes que requieren la aprobación unánime de la Comunidad de Propietarios, de aquellas otras que, aunque también se refieran a elementos comunes, no exigen la unanimidad, pudiendo aprobarse por mayoría.

La Administración no puede acudir a la vía de apremio cuando se ha iniciado la liquidación concursal

Como ya dije en una ocasión anterior, soy refractario al Derecho Concursal y a su terminología, pero cuando aborda tangencialmente algún tema que conozca, aunque sea de refilón, intento prestar atención.

En este caso, la Sentencia nº 711/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 12 de diciembre de 2014, Rec. 2500/2013, resuelve un Recurso de Casación interpuesto contra una sentencia de apelación que revocó la de instancia. Es decir, confirma la Sentencia dictada en primera instancia y estima la demanda de los administradores concursales que ven, una vez iniciada la liquidación concursar, cómo diversos bienes del activo de una mercantil en concurso quedan embargados porque la TGSS, acreedora en el mismo procedimiento concursal, inicia motu proprio la vía administrativa de apremio para cobrarse unas cantidades que han sido calificadas como créditos contra la masa.

La Sentencia es larga, y ofrece una explicación interesante de la interpretación que ha de darse a la Ley Concursal, pero como tantas veces, la esencia sintéticamente destilada llega al final:

FJ9: «En realidad, el único escenario en que podría admitirse una ejecución de créditos contra la masa es el que se abre con la aprobación del convenio, en que se levantan los efectos de la declaración de concurso ( art. 133.2 LC ). Así como el impago de los créditos concursales provocaría la rescisión del convenio y la apertura de la liquidación ( art. 140 LC ), el impago de los créditos contra la masa daría lugar a su reclamación de pago y, si fuera necesario, la preceptiva ejecución. Sin perjuicio de que también pudiera justificar una acción de incumplimiento del convenio y de apertura de la liquidación.

Sin embargo, una vez abierta la fase de liquidación, y con ella el efecto de la prohibición y paralización de ejecuciones del art. 55 LC, no tiene sentido iniciar una ejecución separada contra la masa, pues contradice el carácter universal que supone la liquidación concursal, cuyas únicas excepciones lógicas vienen determinadas por las ejecuciones de garantías reales, que, por otra parte, si no se iniciaron antes de la apertura de la fase de liquidación ya no podrá hacerse al margen de la liquidación concursal. Los acreedores de créditos contra la masa lo que deberán hacer es instar su pago dentro de la liquidación, de acuerdo con las reglas del art. 154 LC, y sin necesidad de instar otra ejecución dentro de la ejecución universal ni acudir al apremio administrativo, en el caso de la TGSS

Es que no puedo evitar una sonrisa maliciosa cuando a la Administración se le cortan un poco las alas de sus prerrogativas ejecutivas. Ocurre tan pocas veces.

La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

ACTUALIZACIÓN: El 6 de julio de 2018, el blog de Hayderecho.com publica este artículo de Fernando Gomá Lanzón que actualiza el tema y da noticia de la STS de 15 de junio de 2018 que confirma y consolida la doctrina.

ARTÍCULO ORIGINAL:

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.

La obligación de las comunidades de propietarios de ejecutar ajustes razonables en materia de accesibilidad

Álvaro Cerezo Ibarrondo, Arquitecto, en el blog de Orbenismo, sobre la acción urbanística en el País Vasco, nos trae una duda interpretativa ciertamente interesante, con relación a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (L3R) y la modificación que operó en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), a raíz de una consulta del Gobierno Vasco resuelta por la Subdirección General de Urbanismo del Ministerio de Fomento.

En el artículo «Ajustes razonables y obras de comunidad», expone las definiciones sometidas a consulta, por las dudas interpretativas que genera la reforma:

«La L3R en su artículo 2 sobre definiciones, apartado 4, recoge la siguiente:

"4.Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. (...)

Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".»

«A su vez, el apartado cuatro de la DF 1ª de la L3R, sobre modificación de la LPH indica:

"Cuatro. El artículo 10 [de la LPH] queda redactado de la siguiente manera:

1.Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) (...)

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal (...), siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

Pues bien, lo que la consulta del Ministerio explica es que el objetivo de la reforma legal consiste en que, aunque el coste de la obra exceda del límite establecido para que la carga se entienda desproporcionada, los ajustes razonables en materia de accesibilidad y las demás obras que cumplan los requisitos establecidos en el artículo 10 LPH reformado seguirán siendo obligatorios para la comunidad de propietarios, y no requerirán acuerdo previo de la Junta, si el propietario que requiere la obra se ofrece a sufragar el exceso de coste.

«Por tanto, el artículo distingue entre la obligación en sí, y el coste que se puede llegar a exigir, de ahí que determine que: “No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido". Esa es una de las modificaciones más relevantes introducidas por la L3R, en la medida en que la redacción anterior permitía interpretar que si las obras superaban el limite económico de las doce mensualidades, ni siquiera eran obligatorias para la Comunidad de Propietarios, de modo que los propietarios podían negarse a pagar dichas mensualidades, incluso en el caso de que la persona discapacitada o mayor de setenta años estuviera dispuesta hacerse cargo del resto.»

Pero las dudas interpretativas se mantienen y las apunta certeramente Álvaro Cerezo. En primer lugar, se pregunta «¿Se puede extractar de la dicción literal de los artículos 2.4 L3R y 10.1 LPH, la conclusión de la nota informativa?».

En mi opinión, se trata de interpretar, de los dos artículos citados, el inciso que se refiere al coste de las obras «repercutido anualmente». ¿Qué quiere decir eso? ¿Cuántas anualidades de repercusión? ¿Cómo se interpreta la voluntad del legislador en ese caso? El Ministerio de Fomento responde lo siguiente:

«(...) las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes no se refieren exclusivamente a una anualidad, sino a tantas anualidades como permita la financiación ajena de las obras, mediante créditos o el pago aplazado que pueda llegar a obtener la comunidad de propietarios. Lo habitual es que este tipo de obras se financien en varios años y, en la práctica, no solo las entidades conceden créditos con este objetivo, sino que las propias empresas instaladoras ofrecen un fraccionamiento del gasto en varios años, o incluso financiación específica al efecto.

Esta regla se conecta con lo señalado en el apartado anterior en el sentido de que, nuevamente, si en el proceso de negociación de la financiación o del crédito, el número de años que se acuerde para repercutir los gastos no es suficiente para pagarla totalidad de las obras necesarias para alcanzar los ajustes razonables, estas continuarán siendo obligatorias para la comunidad si la persona que las haya requerido se compromete a abonar la diferencia.»

Así que se introduce, vía interpretativa del Gobierno, es cierto, un elemento verdaderamente aleatorio y que puede dar lugar a arbitrariedad.

Sin embargo, aun compartiendo la preocupación de Álvaro Cerezo, y las preguntas que formula en su artículo, me parece un criterio razonable: caso por caso, si hay una obra que cumple con las condiciones legalmente establecidas de necesidad, la financiación obtenida por la comunidad o por el propietario interesado permite abonar el coste en varias anualidades (sin que la norma fije cuántas), y el interesado que requiere la obra sufraga el exceso del coste de cada anualidad, la obra sigue siendo obligatoria y no es necesario el consentimiento de la comunidad, estando cada uno de sus miembros obligado a abonar hasta el límite legal, es decir, hasta doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Gracias a Álvaro Cerezo Ibarrondo por traernos esta cuestión y una reflexión tan interesante, en el artículo que os invito a leer completo aquí.

El nada dudoso negocio de los proindivisos

Como a mí la imaginación no me alcanza, me maravillan las ideas de negocio que se le ocurren a la gente en general, y a los abogados en particular.

Leyendo este artículo de El País, titulado «¿Y si mi ex se niega a vender el piso?», he conocido por primera vez la existencia de empresas y despachos de abogados cuyo negocio consiste en la adquisición de cuotas proindivisas sobre bienes inmuebles, tanto en matrimonios disueltos pendientes de liquidación como en titularidades indivisas procedentes de herencias.

El mecanismo no es muy complicado:

«Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”, señala Alberto Arpide, abogado experto en derecho sucesorio y gerente de Compro tu Proindiviso.

Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día, indica Arpide. (...)

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. “La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio”, señala el gerente de Compro tu Proindiviso. “En la mayoría de ocasiones encontramos muy receptivos al resto de copropietarios al plantearles la nueva situación. Son muchos los que siguiendo nuestro consejo acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes”, advierte Canteli.»

Aparte de que todo el texto esté redactado más como un publireportaje que como un artículo periodístico, me hace gracia la referencia al acuerdo «amistoso» y que, «al plantearles la nueva situación» y «siguiendo nuestro consejo», la mayoría de la gente acceda a vender su participación indivisa, por supuesto, por un precio inferior al de la tasación que ha elaborado la propia empresa, no digamos ya al de mercado.

Seguro que no hace falta más que una breve explicación de la acción de división de cosa común y del efecto que sobre el precio puede tener la venta del bien inmueble en pública subasta, para que cualquiera se vea compelido a no empeorar aún más la nueva situación.

Me refiero en el título del post al nada dudoso negocio de los proindivisos porque, en efecto, me plantea pocas dudas.

No tengo ninguna duda de que se trata de un negocio. Y tampoco tengo duda de que me parece moralmente reprobable. Hacer uso de la facultad de dividir la cosa común establecida (y deseada) por el artículo 400 del Código Civil, para obtener rendimiento de la adquisición de un bien por un precio inferior al que se establecería en un mercado libre de coerciones, es en mi opinión un fraude de ley, tal y como lo define el artículo 6.4 CC.

Propiedad administrativa temporal sobre inmuebles, en el blog de Urbaniker

Iñigo Maguregi es letrado urbanista, impulsor de la Ley del Suelo y Urbanismo del Pais Vasco y experto en políticas de vivienda, y tiene un blog (Urbaniker), que se caracteriza, en mi opinión, no sólo por exponer temas de interés en las materias de su especialidad, cosa que hace con detalle y exhaustividad, sino por detectar problemas y proponer soluciones, logrando que sus opiniones vayan más allá de la mera descripción y alcancen un nivel de reflexión jurídica verdaderamente necesaria para impulsar el Derecho un paso más cada día.

Recomiendo una visita pausada por todo el blog, pero en esta ocasión quiero destacar el último de sus artículos, titulado Propiedad temporal y compartida de la vivienda, porque hace justamente lo que antes decía: parte de la descripción de una institución jurídica novedosa, aparentemente civil, para aplicarla a un problema de índole administrativa que conoce bien y proponer una solución innovadora que me ha parecido verdaderamente interesante.

En primer lugar, describe las dos instituciones jurídicas que se están creando en Cataluña, por medio de un proyecto de ley que se está tramitando ya en su Parlamento, con la finalidad de crear nuevas opciones para el acceso a la vivienda, dificultado en la actualidad por el escaso mercado de alquiler y la ausencia de financiación para la compraventa:

«La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. (...) viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.

La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.»

Pero no se queda ahí, sino que pasa a la reflexión jurídica, a la imaginación que requiere la innovación, y se pregunta si estas fórmulas, sobre todo la de la propiedad temporal, puede tener su aplicación en el Derecho Administrativo, particularmente en las dificultades que encuentra la Administración, sobre todo la local, para la ejecución subsidiaria sobre bienes inmuebles.

«Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos.»

El problema es que, incluso en los casos en que los Ayuntamientos disponen de recursos para ejecutar subsidiariamente una orden de rehabilitación de un inmueble, no tienen forma sencilla de recuperar esas cantidades a cuenta de los verdaderos responsables, y acaban abocados al embargo del inmueble rehabilitado y a la espera de su realización futura.

Con la fórmula de la propiedad temporal que propone Iñigo Maguregi, la Administración se convierte en dueña del inmueble rehabilitado durante el plazo fijado, y en ese tiempo tiene la posibilidad de recuperar el dinero gastado, o al menos intentarlo, y de paso destinar el inmueble a políticas sociales:

«De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible.»

A mí me da la impresión de que es una fórmula muy apropiada para viviendas desocupadas, y también para las arrendadas, pues los inquilinos simplemente cambian de dueño-arrendador y pasan a pagar la renta al Ayuntamiento, en lugar de pagársela al propietario que incumplió la orden municipal de ejecución.

Pero me parece más complicada en el caso de propietarios para quienes constituya la vivienda habitual, y que incumplan la orden de ejecución por falta de capacidad de pago. Si pasan a abonar una renta a la Administración, es desde luego un sistema muy imaginativo para pagar a plazos la rehabilitación que no podían acometer antes. Pero si hay, en efecto, una auténtica carencia de recursos y de capacidad de pago, la cuestión puede complicarse.

En cualquier caso, la idea de Urbaniker me parece más que interesante. Y estimulante, cosa que ocurre pocas veces y se agradece.

Requisitos de la buena fe a efectos de usucapión ordinaria

Nunca me aburro de leer sobre posesión a título de dueño, buena fe o justo título, porque la suerte de haber tenido un profesor como Jorge Caramés Puentes me convirtió en freaky de la usucapión.

Por lo demás, suelo decir a menudo que admiro a la gente a la que genuinamente le gusta el Derecho. A mí me divierte poco, con alguna excepción como ésta de la prescripción adquisitiva. Como digo, disfruté tanto con la oratoria precisa del Profesor Caramés que, casi veinte años después, sigo saboreando sus matices y la huella perdura. Vaya desde aquí mi saludo al maestro.

La resolución que traigo hoy, Sentencia nº 370/2014, de 8 de octubre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec. 1337/2012), que he leído en la página de Iustel, examina una vez más el requisito de la buena fe que, con el justo título, es necesario para el cómputo del plazo de la prescripción adquisitiva ordinaria.

FJ Tercero, apartado 2. «En este contexto debe señalarse, contrariamente a la valoración realizada por la Audiencia, que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1941, 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado

Es decir, el estado psicológico consistente en creer que el vendedor es dueño de la cosa y puede transmitirla exige que haya un complemento objetivable (externo, visible, comprobable, tal y como lo entiendo) de ese conocimiento del comprador acerca de la legitimación del vendedor.

Objetivación que se cumple cuando el comprador ha desplegado una diligencia básica que permite que el error sobre las verdaderas circunstancias del vendedor sea excusable (porque el error existe, claro está, y es la usucapión la que viene a subsanarlo).

En el caso analizado en la Sentencia, en la que unos arrendatarios adquirieron las viviendas de un legatario que carecía de facultades para transmitir, siendo como eran, varios de aquellos arrendatarios, coherederos de la misma herencia y debían conocer las carencias del transmitente, la ausencia de diligencia para sustentar objetivamente el estado psicológico de la buena fe es casi grosera.

Por eso es por lo que el Tribunal Supremo casa la Sentencia de la Audiencia Provincial y critica su interpretación meramente literalista del artículo 1.950 CC.

FJ Tercero, apartado 3. «La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación de los citados motivos. En el presente caso, la inferencia establecida a partir de las circunstancias de hecho que concurren lleva a la conclusión de que los adquirentes eran conocedores tanto de la debilidad del propio título transmisivo, esto es de la compraventa del inmueble efectuada con un legatario de la herencia, sin consentimiento o apoderamiento del resto de herederos y beneficiarios consorciales del patrimonio hereditario, que la propia sentencia de la Audiencia tacha de "título defectuoso" respecto de su eficacia jurídico-real, como de la falta de legitimación del transmitente para operar dicha eficacia transmisiva por su solo consentimiento. En efecto, tal y como alega la parte recurrente respecto de los antecedentes de hecho del caso enjuiciado, los adquirentes del inmueble conocieron, o debieron conocer por medios racionales de una diligencia básica, que D. Alonso no era propietario único del inmueble, ni tenía autorización o apoderamiento de los demás copropietarios para realizar dicha transmisión; todo ello, habida cuenta de hechos tan relevantes al respecto como, entre otros, que entre los propios compradores estuvieran herederos y familiares de la causante, D.ª Bibiana, que su testamento fuera conocido por los residentes de la finca y que, en su caso, entre los pretendidos adquirentes figuren la portera de la finca y su esposo. La ponderación de estos hechos, en el marco de la doctrina jurisprudencial expuesta, lleva a la conclusión de la falta del presupuesto de buena fe en el proceso adquisitivo de los compradores del inmueble y, por tanto, a la inaplicación de la prescripción ordinaria pretendida resultando solo posible la prescripción extraordinaria; cuestión que tampoco resulta de aplicación en el presente caso por no darse el transcurso de tiempo requerido. La estimación de este motivo comporta la estimación del recurso de casación, sin entrar en el análisis de los restantes motivos formulados.»

Por otra parte, la Sentencia también resulta de interés porque, antes de estimar el recurso de casación, desestima el recurso extraordinario por infracción procesal igualmente interpuesto por el recurrente, y hace un conveniente repaso de la jurisprudencia en materia de motivación de sentencias, revisión de la prueba por el Supremo y carga de la prueba.

La Sentencia comentada, como es habitual, pinchando en el título del post.

El artículo 135 LEC también se aplica para computar el plazo para la reclamación judicial por responsabilidad extracontractual

Pues va a resultar que el artículo de marras va a dar juego, porque ya hace unos días dejé constancia aquí de una Sentencia que establece que no se puede aplicar en el procedimiento administrativo, y mañana recogeré unas cuantas que sí permiten hacerlo cuando se trata de la interposición del recurso contencioso-administrativo.

Ahora me voy a referir al ámbito civil y, en concreto, a la reclamación por responsabilidad extracontractual del artículo 1.902 CC, cuyo plazo de prescripción es de un año, como es bien sabido, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.968.2 CC.

Pues bien, el Tribunal Supremo acepta que la reclamación judicial (el matiz es importante) se presenta dentro de plazo si se efectúa dentro del término concedido por el artículo 135 LEC, esto es, hasta las quince horas del día hábil siguiente al de la expiración del plazo.

Así lo dictamina la reciente Sentencia nº 150/2015, de 25 de marzo de 2015, de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Alto Tribunal (Rec. 23/2013), que cito en la presente anotación.

Los datos fácticos del supuesto enjuiciado son los siguientes: se trata de un siniestro con resultado de fallecimiento acaecido en 2006; se abre una vía penal que finaliza el 29 de julio de 2008, con la notificación de la sentencia que pone fin definitivamente a la misma, luego aquella fecha constituye el día inicial del cómputo, y el día final es el 29 de julio de 2009; la demanda de conciliación es interpuesta por los actores en fecha de 30 de julio de 2009.

Tanto el Juzgado de instancia como la Audiencia en la alzada desestimaron la reclamación, argumentando que se había presentado de forma extemporánea y había prescrito la acción, pero el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación con los siguientes argumentos:

«iii) La acción judicial que pone en movimiento el derecho se materializa a través de la presentación de una demanda, que es un acto procesal sujeto a normativa procesal. El problema no es tanto de plazos, pues su computación no se ve alterada, ni se prolongan los días de los que dispone el interesado sino de permitir al titular de un derecho, cuyo ejercicio se encuentra sometido a plazo de caducidad, disponer del mismo en su integridad, con perfecto ajuste a lo dispuesto en el artículo 5 del CC , que, aunque no menciona si el día final del cómputo ha de transcurrir por entero habrá de entenderse que es así pues no excluye aquel precepto en su texto el día de su vencimiento a diferencia de lo que dispone sobre el día inicial.

iv) Una interpretación razonable de la norma y de los intereses en juego no puede originar, como resultado final, un efecto contrario al derecho fundamental a obtener la tutela judicial efectiva de los Jueces y Tribunales en el ejercicio de los derechos e intereses legítimos, desde el momento en que se privaría al titular del derecho a disponer de la totalidad del plazo concedido por la Ley, incluso aunque se arbitraran mecanismos organizativos distintos de acceso a los órganos judiciales (inexistentes en la actualidad, puesto que los juzgados no permanecen abiertos durante las veinticuatro horas del día, y no es posible la presentación de escritos ante el Juzgado que presta servicio de guardia), pues siempre dispondría de la facultad de agotarlo en su integridad, y de esta facultad no puede ser privado por las normas procesales u orgánicas que imposibilitan el pleno ejercicio de la acción ante los órganos judiciales.

Esta doctrina, recogida literalmente en evitación de equívocos, dada su claridad, se reitera en la sentencia de 20 octubre 2011 (Rc. 1637/2008 ).

También insiste en ella a la sentencia de 29 diciembre 2012 , pero si se está a ésta y a la cita de la sentencia recurrida se aprecia que el Tribunal no ha tenido en cuenta que en el caso en que funda su estimación de la prescripción la interrupción se llevó a cabo a través de burofax y no de una demanda de conciliación que, aunque tenga carácter sustantivo, justifica la aplicación del artículo 135.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por las razones expresas de la doctrina de la Sala.»

Ahí está el matiz importante: un burofax de 30 de julio de 2009 no habría interrumpido la prescripción, por tratarse de una reclamación extrajudicial que no puede ampararse en el artículo 135 LEC. Pero éste sí es de aplicación cuando la interrupción se lleva a cabo mediante la presentación de una reclamación judicial, esto es, por medio de escrito cuyo destinatario procesal es el Órgano Judicial.

Podéis acceder a la Sentencia citada pinchando en el título del post.

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