Propiedad administrativa temporal sobre inmuebles, en el blog de Urbaniker

Iñigo Maguregi es letrado urbanista, impulsor de la Ley del Suelo y Urbanismo del Pais Vasco y experto en políticas de vivienda, y tiene un blog (Urbaniker), que se caracteriza, en mi opinión, no sólo por exponer temas de interés en las materias de su especialidad, cosa que hace con detalle y exhaustividad, sino por detectar problemas y proponer soluciones, logrando que sus opiniones vayan más allá de la mera descripción y alcancen un nivel de reflexión jurídica verdaderamente necesaria para impulsar el Derecho un paso más cada día.

Recomiendo una visita pausada por todo el blog, pero en esta ocasión quiero destacar el último de sus artículos, titulado Propiedad temporal y compartida de la vivienda, porque hace justamente lo que antes decía: parte de la descripción de una institución jurídica novedosa, aparentemente civil, para aplicarla a un problema de índole administrativa que conoce bien y proponer una solución innovadora que me ha parecido verdaderamente interesante.

En primer lugar, describe las dos instituciones jurídicas que se están creando en Cataluña, por medio de un proyecto de ley que se está tramitando ya en su Parlamento, con la finalidad de crear nuevas opciones para el acceso a la vivienda, dificultado en la actualidad por el escaso mercado de alquiler y la ausencia de financiación para la compraventa:

«La propiedad compartida de la vivienda consiste en que una persona va adquiriendo de forma progresiva la plena propiedad de la vivienda por partes. (...) viene a sumar una nueva figura a las ya tradicionales del alquiler (con o sin opción de compra) y la plena propiedad y a la no tan común figura del derecho de superficie para facilitar el acceso a la vivienda a las personas que buscan su primer acceso.

La propiedad temporal consiste, como su nombre indica, en convertir a una persona en plena propietaria de una vivienda (con plenitud de efectos) pero sólo durante un tiempo, que está previamente determinado en el contrato (entre los 6 y 99 años). Para ello esta persona habrá de abonar sólo una parte de su precio total.»

Pero no se queda ahí, sino que pasa a la reflexión jurídica, a la imaginación que requiere la innovación, y se pregunta si estas fórmulas, sobre todo la de la propiedad temporal, puede tener su aplicación en el Derecho Administrativo, particularmente en las dificultades que encuentra la Administración, sobre todo la local, para la ejecución subsidiaria sobre bienes inmuebles.

«Por ejemplo, a mí se me antoja la institución de la propiedad temporal como una fórmula jurídica que ayudaría a la hora de resolver el problema de la financiación por el que se impide, en la práctica, la puesta en marcha de la ejecución sustitutoria por parte de las Administraciones Públicas. Pensemos por ejemplo en una orden de ejecución incumplida por propietarios de viviendas en la rehabilitación de un edificio, mayormente desocupado o con muchos inquilinos.»

El problema es que, incluso en los casos en que los Ayuntamientos disponen de recursos para ejecutar subsidiariamente una orden de rehabilitación de un inmueble, no tienen forma sencilla de recuperar esas cantidades a cuenta de los verdaderos responsables, y acaban abocados al embargo del inmueble rehabilitado y a la espera de su realización futura.

Con la fórmula de la propiedad temporal que propone Iñigo Maguregi, la Administración se convierte en dueña del inmueble rehabilitado durante el plazo fijado, y en ese tiempo tiene la posibilidad de recuperar el dinero gastado, o al menos intentarlo, y de paso destinar el inmueble a políticas sociales:

«De esta forma, la Administración Pública podría disponer de forma inmediata (aunque de forma sólo temporal) de la plena propiedad de las viviendas resarciéndose de todos los costes y gastos incurridos (cobrando al mismo tiempo las multas impuestas) mediante el posterior arrendamiento de estos inmuebles temporalmente adquiridos en favor de los antiguos arrendatarios (derecho de retorno) o bien poniendo las viviendas rehabilitadas desocupadas a disposición de otras terceras personas necesitadas del acceso a la vivienda (por compra o alquiler) a un precio accesible.»

A mí me da la impresión de que es una fórmula muy apropiada para viviendas desocupadas, y también para las arrendadas, pues los inquilinos simplemente cambian de dueño-arrendador y pasan a pagar la renta al Ayuntamiento, en lugar de pagársela al propietario que incumplió la orden municipal de ejecución.

Pero me parece más complicada en el caso de propietarios para quienes constituya la vivienda habitual, y que incumplan la orden de ejecución por falta de capacidad de pago. Si pasan a abonar una renta a la Administración, es desde luego un sistema muy imaginativo para pagar a plazos la rehabilitación que no podían acometer antes. Pero si hay, en efecto, una auténtica carencia de recursos y de capacidad de pago, la cuestión puede complicarse.

En cualquier caso, la idea de Urbaniker me parece más que interesante. Y estimulante, cosa que ocurre pocas veces y se agradece.