Importante aclaración del TS sobre resolución de contrato por retraso en la entrega de vivienda en construcción

La Sentencia nº 778/2014, de 20 de enero de 2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Ponente Excmo. Sr. FRANCISCO MARIN CASTAN, Rec. nº 196/2013), de la que he tenido noticia or la página de Iustel, establece con meridiana claridad una distinción importante en materia de compraventa de viviendas:

  • Con carácter general, en la interpretación de la facultad de resolver las obligaciones recíprocas del artículo 1.124 del Código Civil, es sabido que la jurisprudencia establece que un retraso moderado en el plazo de entrega de una vivienda no faculta al comprador a resolver el contrato privado de compraventa, pudiendo el vendedor reclamar su cumplimiento, el pago del resto del precio y el otorgamiento de de la correspondiente escritura.
  • Pero esta Sentencia que comento hoy aclara expresamente, desestimando un recurso de casación por interés casacional, que se produce una especialidad en los contratos sujetos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de forma que en éstos, sea cual sea el retraso, el comprador puede resolver el contrato una vez transcurrido el plazo establecido en el mismo, y siempre que el vendedor no le haya convocado aún para la entrega de la vivienda.

El supuesto de hecho gira en torno, como hemos dicho, de un contrato expresamente sujeto al régimen de garantías de la Ley 57/1968:

FJ 2º: «La estipulación décima, denominada "Garantía", sujetaba las cantidades entregadas por los compradores a cuenta del precio al régimen de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre; identificaba la cuenta especial en la que dichas cantidades habrían de ingresarse, abierta en La Caixa; obligaba a la vendedora a devolvérselas a los compradores, con el interés correspondiente según la legislación aplicable, "en el caso de que la construcción del edificio no se terminase en el plazo convenido o no se obtuviera la Licencia de Primera Ocupación correspondiente"».

Y la Sentencia, que se extiende con mucha precisión en la descripción del supuesto de hecho, del íter procesal seguido en las diversas instancias y de los motivos de recurso de casación, extraordinario por infracción procesal y casación por interés casacional, resume también con una impecable síntesis el objeto de su decisión:

FJ 5º in fine: «Se trata de determinar, en suma, si el art. 3 de la Ley 57/68 contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.»

La Sentencia comienza recogiendo el tenor literal del precepto examinado:

«El párrafo primero del art. 3 de la Ley 57/68 dispone lo siguiente: “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.”»

Examina la doctrina contenida en la STS de 9 de junio de 1986 que el recurrente ofrece como contraste para sostener el interés casacional, y adopta con claridad la decisión de abandonar definitivamente la interpretación que hacía en aquella sentencia:

«Esta Sala, reunida en pleno, considera que no procede reiterar la interpretación del art. 3 de la Ley 57/68 contenida en su sentencia de 9 de junio de 1986.»

Los motivos de dicha decisión, que están recogidos en el apartado 3º del Fundamento Jurídico 6º, son dignos de lectura, porque hacen un buen repaso de la evolución de la jurisprudencia en esta materia y la creciente protección de la posición del comprador frente al vendedor, sobre todo cuando aquél es consumidor y éste promotor profesional. Sin embargo, se pueden leer en la propia Sentencia y su cita aquí haría demasiado larga esta reseña.

En definitiva, la Sentencia de 20 de enero de 2015 que vengo comentando alcanza su conclusión final y establece que, en la línea de la evolución anterior, procede igualmente reconocer un régimen especial en beneficio del comprador, en los contratos sometidos a la citada Ley 57/1968:

FJ 6º.3: «3.ª) Pues bien, avanzando en la misma línea procede declarar ahora que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.

Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.»

Así, se debe concluir que, para los contratos sujetos a la Ley 57/1968, cuando se produce un retraso en la finalización de la construcción y la entrega de las viviendas, el comprador puede resolver de inmediato el contrato de compraventa, aunque el retraso sea mínimo. Pero si no manifiesta nada y el promotor, finalmente, concluye la edificación y le convoca para el otorgamiento de escritura, el contrato debe cumplirse.