No todas las obras sobre elementos comunes necesitan la unanimidad

Una más para la colección de sentencias que algún día pueden ser de utilidad.

La Sentencia nº 725/2014, de 16 de diciembre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec nº 3000/2012, Ponente Excmo. Sr. José Antonio Seijas Quintana), que he conocido a través de la página de Iustel, ofrece multitud de ejemplos para distinguir entre aquellas obras sobre elementos comunes que requieren la aprobación unánime de la Comunidad de Propietarios, de aquellas otras que, aunque también se refieran a elementos comunes, no exigen la unanimidad, pudiendo aprobarse por mayoría.

El supuesto de hecho es sencillo: la comunidad demandada por un vecino disidente acordó por mayoría «sustituir la bajante de pluviales de dicho lado [el lado derecho de la casa] y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y residuales, según las condiciones marcadas por el Presidente: bajante de tubo de doble capa insonorizado, sin alterar la configuración estética de la bajante existente, prohibiéndose expresamente cualquier entronque exterior visible y dejándose ya el entronque hecho en todos los pisos»

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y anuló el acuerdo; la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación y dio por válida la decisión comunitaria; y el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia de alzada.

El Ponente Sr. Seijas Quintana (me permitiréis que le dé coba: da gusto leerle), comienza exponiendo la regla general de la unanimidad (Fundamento de Derecho Segundo):

«Como principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12 ), sino también al principio básico de la copropiedad ( STS 17 de febrero 2010 ).»

A continuación, expone dos ejemplos en los que no hay duda de que se exige acuerdo unánime:

«Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y 17 de la LPH. Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.»

Y continúa con la exposición de ejemplos de aprobación por unanimidad, aunque los formule en sentido negativo para justificar la aplicación de la excepción al supuesto de autos (utilizo el formato de listado para mostrar más claramente los ejemplos, pero la cita es literal):

«Y lo cierto es que no estamos ante:

  • una afectación la estructura de la finca - STS 17 de febrero 2010 -,
  • ni ante la división material o jurídica de un local en dos y constitución de una servidumbre sobre elementos comunes - STS 28 de marzo 2012 -,
  • o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad de pública explotación - STS 6 de marzo 1998 -,
  • ni en el supuesto de cierre de una puerta de acceso abierta en una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 -
  • o de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio, propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de Propietarios - STS 15 de noviembre de 2010 -.»

Finalmente, la sentencia argumenta por qué, en el caso analizado, no se trata de una obra que exija la aprobación unánime, aunque se efectúe sobre elementos comunes:

«Para la sentencia de la Audiencia las obras se realizan en razón a un acuerdo de la comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de los comuneros

Leído lo anterior, el hecho de que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a los actuales y futuros vecinos puede ser un elemento diferenciador importante, porque muchas de los ejemplos de obras en elementos comunes que sí requieren unanimidad parecen buscar más un interés particular o limitado que el bien común de la vecindad.

Pero, en cualquier caso, las restantes características son las más relevantes a la hora de permitir acuerdos no unánimes para actuar sobre elementos comunes. Por lo que podemos concluir que:

  • Es conveniente que se trate de una sustitución o mejora que beneficie a una generalidad de vecinos;
  • Pero es necesario que no afecte a la estructura o estabilidad del edificio o del elemento común,
  • que no modifique las reglas del título constitutivo o de los estatutos comunitarios,
  • y que no se alteren las cuotas de participación.