La prohibición para cambiar el uso de un local a vivienda debe estar expresamente recogida en el título constitutivo

El supuesto examinado por la Sentencia nº 729/2014 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 3 de diciembre de 2014, Rec. 3312/2012, que he encontrado en la página de Iustel, es bastante sencillo:

El propietario de un local hace obras en el mismo para transformarlo en vivienda, sin obtener el consentimiento de la comunidad de propietarios. El título constitutivo y los Estatutos recogen que la planta baja del edificio se distribuye en «locales comerciales». En el articulado de los Estatutos también se distingue entre «locales» y «viviendas», pero no consta una limitación o prohibición expresa para el cambio de destino de los elementos privativos. En las obras realizadas, no se alteran elementos comunes ni se modifican las cuotas de participación.

La comunidad de propietarios demanda al titular del local transformado en vivienda y el Juzgado de Primera Instancia estima la demanda, condenando al demandado «a dar al inmueble el uso y destino que tenía originariamente de local de negocio, debiendo cesar en su uso como vivienda», y declarando «la nulidad de la inscripción registral del cambio de uso del inmueble», «porque para modificar el uso del inmueble -no fue una reforma, sino un cambio de local comercial a vivienda- era necesaria la autorización de la Comunidad por unanimidad».

La Audiencia Provincial desestima el Recurso de Apelación y confirma la sentencia de instancia, con idéntico argumento: «subrayando que todo cambio en los Estatutos -y la transformación en vivienda fue un cambio- exige la unanimidad de los comuneros».

Pues bien, el Tribunal Supremo estima el Recurso de Casación y casa ambas sentencias, desestimando la demanda inicial y legitimando la actuación del propietario que transformó el local en vivienda sin consentimiento de la comunidad.

«QUINTO.- Doctrina de la Sala Tras declarar que el derecho a la propiedad privada es un derecho reconocido por el artículo 33 de la Constitución Española y que, como dicen las sentencias de esta Sala de 1 y 9 de octubre de 2013, está concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente -limitaciones que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo-, la Sala tiene establecido lo siguiente:

1.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa: la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad.

2.- Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, entre otras.»

En el Fundamento Sexto, la Sentencia del Tribunal deja constancia de la existencia de licencia municipal de obras, aunque no es un dato relevante en ninguna de las instancias, y tampoco en la casación.

Y, finalmente, recoge dos supuestos en los que sí es necesario el consentimiento unánime, aunque no haya prohibición expresa en los Estatutos:

«No consta en las instancias -nada dicen las sentencias de la Audiencia y del Juzgado-, que la transformación que hizo el recurrente cambiando el destino de su local comercial a vivienda alterara elemento común alguno o modificara las cuotas de participación, supuestos en los que, pese a la inexistencia de prohibición expresa, habría sido necesaria la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios

En definitiva, de conformidad con la doctrina jurisprudencial citada, el cambio de uso de local a vivienda no necesita el consentimiento de la comunidad de propietarios si se cumplen todos los siguientes requisitos:

  • Que no conste una limitación o prohibición expresa de la alteración del uso en el título constitutivo.
  • Que no se alteren elementos comunes.
  • Que no se modifiquen las cuotas de participación.

Otra sentencia más para el breviario de sentencias que algún día demostrarán su utilidad.