Doble garantía en las permutas por obra futura

Reconozco que, en cuanto oigo o leo los términos "derecho concursal", mis escasas neuronas se funden y todo lo demás a partir de ese momento se me hace completamente incomprensible. Incidentes, calificaciones, masas, contramasas, algo me pasa que me hace impermeable a la absorción de la terminología de las quiebras empresariales.

Pero me he encontrado esta Sentencia del Supremo de 24 de febrero de 2015 y el supuesto de partida es uno que conozco mejor, así que me he puesto a leer y he conseguido llegar hasta el final. Sienta bien, lo recomiendo. Es como la primera vez que se consigue andar en bici.

El caso es el de una permuta de terreno por obra futura. Yo soy un particular dueño de un suelo en el que se puede construir, y se lo cedo a una empresa promotora para que, en efecto, construya. Cuando haya acabado, en pago del precio del suelo, me tiene que entregar un número de las viviendas construidas.

Total, que la empresa se va a pique, las viviendas nunca se entregan y yo, que tenía un terreno y estaba feliz porque iba a tener un porrón de pisos, me veo perdido en un concurso, que no es un juego de esos de la tele, sino una interminable cola de gente, como la del paro, pero con menos esperanza de cobrar ni para el bocata.

Presento mis papeles en el concurso y me dicen que muy bien, que tiene usted razón y que le debemos mucho dinero, pero póngase al final de esa cola, a ver si hay suerte, porque su crédito es de los normalillos.

Pero, oiga, que mi permuta tenía una doble garantía: me entregaron un aval, que el banco no ha querido ejecutar (esa parte no se explica bien en la sentencia, y la verdad es que da escalofríos), y también estaba garantizada con condición resolutoria inscrita en el registro. Dice ese libro gordo de Petete (Ley 22/2003 Concursal, que no es un libro muy gordo pero parece un manual de brujería), que si tengo una condición resolutoria, lo mío es un crédito con privilegio especial, y tengo que estar ahí arriba en la cola.

El Juzgado de lo Mercantil y la Audiencia Provincial dicen que nones, que crédito ordinario, vulgar, ande y vuelva a casa y no moleste.

Pero hete aquí que el Tribunal Supremo, en una de esas raras ocasiones en las que llegas a la cumbre y se abre el cielo y se oyen las trompetas de miles de querubines, estima el recurso de casación y dice que sí, ¡que es un crédito con privilegio especial! ¡Aleluya!

«3. El motivo debe estimarse por las razones que exponemos a continuación.

El art. 90.1.4º LC establece que son créditos con privilegio especial los que resulten del precio de la cosa vendida con condición resolutoria, que los equipara, a estos efectos, a las cláusulas de reserva de dominio y de prohibición de disponer.

Para que puedan gozar de este privilegio especial es necesario que figuren las garantías con los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros, conforme prevé el art. 90.2 LC.

Es evidente que, en el presente supuesto, el crédito que ostentan los recurrentes resulta de una escritura pública otorgada por los mismos con Pavimentos Moraga, S.C.L, el 18 de enero de 2006, ante el Notario don Miguel Ángel Vicente Martínez, no 148 de su protocolo, calificada de permuta de finca urbana por obra nueva, en la que aparecen las estipulaciones sexta y séptima que se han dejado reproducidas en el fundamento de derecho primero 1 de la presente resolución, que incluyen la controvertida condición resolutoria. Condición debidamente inscrita, respecto de la que la hoy concursada pretendió la rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad para su cancelación. Solicitud que le fue denegada por el Registrador encargado del registro público y, frente a cuya denegación, la parte recurrida interpuso recurso gubernativo ante la DGRN, que resolvió desfavorablemente para quien impugnaba la calificación, señalando que la existencia de la condición resolutoria no era un error, y que, para su modificación o rectificación o anulación, sólo podría realizarse mediante el consentimiento del o de todos sus titulares registrales o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo.»

¿Y qué hemos aprendido hoy, Espinete? Que no basta con un aval para garantizar las permutas por obra futura, que es todo lo que hacías hasta ahora, sino que tienes que inscribir una condición resolutoria en el Registro de la Propiedad, para que sea oponible a terceros y, en caso de concurso de acreedores, tengas un privilegio especial y puedas ponerte arriba en la cola. Chis pun.

La sentencia, pinchando en el título del post.