Requisitos de la buena fe a efectos de usucapión ordinaria

Nunca me aburro de leer sobre posesión a título de dueño, buena fe o justo título, porque la suerte de haber tenido un profesor como Jorge Caramés Puentes me convirtió en freaky de la usucapión.

Por lo demás, suelo decir a menudo que admiro a la gente a la que genuinamente le gusta el Derecho. A mí me divierte poco, con alguna excepción como ésta de la prescripción adquisitiva. Como digo, disfruté tanto con la oratoria precisa del Profesor Caramés que, casi veinte años después, sigo saboreando sus matices y la huella perdura. Vaya desde aquí mi saludo al maestro.

La resolución que traigo hoy, Sentencia nº 370/2014, de 8 de octubre de 2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec. 1337/2012), que he leído en la página de Iustel, examina una vez más el requisito de la buena fe que, con el justo título, es necesario para el cómputo del plazo de la prescripción adquisitiva ordinaria.

FJ Tercero, apartado 2. «En este contexto debe señalarse, contrariamente a la valoración realizada por la Audiencia, que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433, 435, 447, 1941, 1952 y 1959 del Código Civil, así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado

Es decir, el estado psicológico consistente en creer que el vendedor es dueño de la cosa y puede transmitirla exige que haya un complemento objetivable (externo, visible, comprobable, tal y como lo entiendo) de ese conocimiento del comprador acerca de la legitimación del vendedor.

Objetivación que se cumple cuando el comprador ha desplegado una diligencia básica que permite que el error sobre las verdaderas circunstancias del vendedor sea excusable (porque el error existe, claro está, y es la usucapión la que viene a subsanarlo).

En el caso analizado en la Sentencia, en la que unos arrendatarios adquirieron las viviendas de un legatario que carecía de facultades para transmitir, siendo como eran, varios de aquellos arrendatarios, coherederos de la misma herencia y debían conocer las carencias del transmitente, la ausencia de diligencia para sustentar objetivamente el estado psicológico de la buena fe es casi grosera.

Por eso es por lo que el Tribunal Supremo casa la Sentencia de la Audiencia Provincial y critica su interpretación meramente literalista del artículo 1.950 CC.

FJ Tercero, apartado 3. «La doctrina jurisprudencial expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación de los citados motivos. En el presente caso, la inferencia establecida a partir de las circunstancias de hecho que concurren lleva a la conclusión de que los adquirentes eran conocedores tanto de la debilidad del propio título transmisivo, esto es de la compraventa del inmueble efectuada con un legatario de la herencia, sin consentimiento o apoderamiento del resto de herederos y beneficiarios consorciales del patrimonio hereditario, que la propia sentencia de la Audiencia tacha de "título defectuoso" respecto de su eficacia jurídico-real, como de la falta de legitimación del transmitente para operar dicha eficacia transmisiva por su solo consentimiento. En efecto, tal y como alega la parte recurrente respecto de los antecedentes de hecho del caso enjuiciado, los adquirentes del inmueble conocieron, o debieron conocer por medios racionales de una diligencia básica, que D. Alonso no era propietario único del inmueble, ni tenía autorización o apoderamiento de los demás copropietarios para realizar dicha transmisión; todo ello, habida cuenta de hechos tan relevantes al respecto como, entre otros, que entre los propios compradores estuvieran herederos y familiares de la causante, D.ª Bibiana, que su testamento fuera conocido por los residentes de la finca y que, en su caso, entre los pretendidos adquirentes figuren la portera de la finca y su esposo. La ponderación de estos hechos, en el marco de la doctrina jurisprudencial expuesta, lleva a la conclusión de la falta del presupuesto de buena fe en el proceso adquisitivo de los compradores del inmueble y, por tanto, a la inaplicación de la prescripción ordinaria pretendida resultando solo posible la prescripción extraordinaria; cuestión que tampoco resulta de aplicación en el presente caso por no darse el transcurso de tiempo requerido. La estimación de este motivo comporta la estimación del recurso de casación, sin entrar en el análisis de los restantes motivos formulados.»

Por otra parte, la Sentencia también resulta de interés porque, antes de estimar el recurso de casación, desestima el recurso extraordinario por infracción procesal igualmente interpuesto por el recurrente, y hace un conveniente repaso de la jurisprudencia en materia de motivación de sentencias, revisión de la prueba por el Supremo y carga de la prueba.

La Sentencia comentada, como es habitual, pinchando en el título del post.